經(jīng)常有讀者咨詢(xún)這樣一個(gè)問(wèn)題：我有筆房屋抵押業(yè)務(wù)去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)要求抵押合同中必須要填寫(xiě)抵押期限，而且要求我填寫(xiě)的抵押期限和借款期限一樣長(cháng)。對此，我有個(gè)疑問(wèn)，由于借款合同約定了借款期限，根據借款合同，除非借款人違約，否則只有借款合同到期我才能向借款人主張權利，要求其還款，如果抵押期限和借款期限一樣長(cháng)，那豈不是借款到期我的抵押也到期了？如果抵押期限過(guò)了，我是不是就沒(méi)有抵押權了？
上述問(wèn)題是信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐中非常普遍的一個(gè)問(wèn)題，筆者結合相關(guān)法律規定和案例試著(zhù)對這一問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，供參考。
“抵押權行使期限”是一個(gè)關(guān)系到抵押權人切身利益的重大問(wèn)題，根據我國《擔保法司法解釋》第十二條的規定，“當事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時(shí)效結束后，擔保權人在訴訟時(shí)效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持?！绷硗?，根據 2000年最高院發(fā)布的《最高人民法院研究室關(guān)于抵押權不受抵押登記機關(guān)規定的抵押期限影響問(wèn)題的函》規定：“依照《中華人民共和國擔保法》第五十二條的規定，抵押權與其擔保的債權同時(shí)存在，辦理抵押物登記的部門(mén)規定的抵押期限對抵押權的效力不發(fā)生影響?！?/span>
根據上述規定，我們可以得出結論：不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)登記的抵押期限（擔保期間）對抵押權的存續不具有法律約束力。
那抵押權人應當在什么時(shí)間內行使抵押權呢？對此，按照《擔保法司法解釋》的規定，擔保物權所擔保的債權的訴訟時(shí)效結束后，擔保權人在訴訟時(shí)效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。但根據《物權法》第202條規定，“抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護?！睆纳鲜鲆幎ㄎ覀兛梢钥闯?，《物權法》與《擔保法司法解釋》的規定是不一致的，《物權法》頒布于2007年，法律位階為法律，《擔保法司法解釋》頒布于2000年，屬于司法解釋。無(wú)論從法律位階還是新法舊法的關(guān)系來(lái)看，當兩者規定不一致的時(shí)候，應當優(yōu)先適用《物權法》的規定，《擔保法司法解釋》的規定《物權法》實(shí)施后已經(jīng)不再適用，也即，抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效內行使抵押權。針對本問(wèn)題，有以下兩點(diǎn)需要給予注意：
（一）當事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。
實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現當事人在抵押合同中約定抵押期限以及登記機關(guān)在登記時(shí)強制性的將抵押權登記為一定期限的情形，并且在實(shí)踐中這種情形還非常普遍，那上述情形是否有效呢？根據《擔保法司法解釋》第十二條的規定，我們可以看出，當事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。據此，就讀者所提問(wèn)題，其在辦理抵押登記時(shí)，登記部門(mén)工作人員要求填寫(xiě)的抵押期限也和借款期限一樣長(cháng)，根據上述《擔保法司法解釋》第十二條的規定，其約定的抵押擔保期限及登記的擔保期限均不具有法律約束力。
注：實(shí)踐中有登記機關(guān)在辦理抵押物登記時(shí)，要求將抵押權登記為一定期限，從要求期限屆滿(mǎn)后必須重新登記或續登，根據上述規定，登記機關(guān)的這種做法侵犯了擔保物權人的合法權益。
（二）物權法202條的性質(zhì)
抵押權人應當在什么期限內行使抵押權？根據《物權法》第202條規定，“抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護?！痹摋l是關(guān)于抵押權人應當在什么期限內行使抵押權的規定，由于該條的規定過(guò)于簡(jiǎn)單，在實(shí)踐中如何理解和適用存在一定的爭議。有觀(guān)點(diǎn)認為《物權法》202條規定的抵押權存續期間在性質(zhì)上應當認定為是訴訟時(shí)效，過(guò)了上述期間抵押權人喪失勝訴權，但抵押權還存在。另有觀(guān)點(diǎn)認為，該期間為除斥期間或存續期間，該期間經(jīng)過(guò)將導致抵押權消滅。
從202條的立法本意來(lái)看，《物權法》202條本質(zhì)上是對抵押權行使期限的一個(gè)規定，抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期間行使抵押權，如果未行使，人民法院將不予保護。該條立法的目的主要是考慮到隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的快速運轉，如果允許抵押權一直存續，可能會(huì )使抵押權人怠于行使抵押權，不利于發(fā)揮抵押財產(chǎn)的經(jīng)濟效用，制約經(jīng)濟的發(fā)展。因此，規定抵押權的行使期間，能夠促使抵押權人積極行使權利，促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展。從目前主流判決來(lái)看，絕大多數法院均認為，如果抵押權人未在主債權訴訟時(shí)效內行使抵押權，抵押權消滅。
還有一個(gè)需要注意的問(wèn)題：如果主債權的訴訟時(shí)效中斷，抵押權的行使期限是不是跟著(zhù)一并順延？對于該問(wèn)題，實(shí)務(wù)中有兩類(lèi)觀(guān)點(diǎn)，一類(lèi)觀(guān)點(diǎn)認為主債權訴訟時(shí)效中斷，抵押權的行使期限跟著(zhù)順延，只要主債權未過(guò)訴訟時(shí)效，抵押權人就可以行使抵押權；一類(lèi)觀(guān)點(diǎn)認為抵押權行使期限的性質(zhì)為除斥期間，抵押權人應當在借款到期后的最初三年（備注：民法總則實(shí)施后普通訴訟時(shí)效已經(jīng)改為三年）內行使抵押權，在此期間，主債權訴訟時(shí)效中斷，抵押權的行使期限不跟著(zhù)順延。目前實(shí)務(wù)中，主流判決是第一類(lèi)觀(guān)點(diǎn)，即主債權訴訟時(shí)效中斷，抵押權的行使期限跟著(zhù)順延。三、相關(guān)判例
【案例1】甘肅金洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、甘肅銀行股份有限公司蘭州市七里河支行金融借款合同糾紛一案， 最高人民法院（2017）最高法民終426號。
甘肅省高級人民法院一審認為：金洲公司以自己的土地使用權為致遠集團的債務(wù)提供了抵押擔保并辦理了他項權證，在致遠集團未履行到期債務(wù)的情況下，甘肅銀行七里河支行有權根據《抵押合同》的約定，在約定的抵押價(jià)值6000萬(wàn)元范圍內，對金洲公司提供的抵押物就變賣(mài)、拍賣(mài)后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權。關(guān)于金洲公司提出提供的擔保期限為一年的理由，根據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第十二條規定“當事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時(shí)效結束后，擔保權人在訴訟時(shí)效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持”，他項權證登記的一年期限對甘肅銀行七里河支行享有的物權不具有法律約束力。
最高院二審維持了一審判決。
【案例2】馬鞍山小南山礦業(yè)有限公司、交通銀行股份有限公司武漢青山支行金融借款合同糾紛一案，最高人民法院 （2017）最高法民終310號。
最高院認為：關(guān)于案涉抵押權是否消滅的問(wèn)題。二審查明，目前案涉采礦權仍處于有效期內。根據物權法定的原則，物權的設定及消滅均應依法律規定，但目前并沒(méi)有法律規定抵押權因登記的擔保期間屆滿(mǎn)而消滅。本院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第十二條規定，“當事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力?！卑干娴盅簷嗌形聪麥?，小南山公司認為案涉抵押權消滅的上訴理由不成立。